[Cities]📘토지거래허가제도와 부동산 공공성과 사적 권리

 

 

 

1. 토지거래허가제도가 필요한 이유

✅우리 사회에서 부동산 문제는 단순히 자산 가치만을 고려하는 것은 아닙니다. 주거 안정과 삶의 질 등 보편적인 측면과 더불어 세대 간 공정성에까지 영향을 미치는 복잡한 사회 이슈입니다. 특히, 서울특별시와 수도권을 중심으로 개발 정보 유출, 투기 수요 급증, 가격 폭등, 도시계획의 왜곡이 반복적으로 나타나고 있으며, 국가적 차원의 대응이 요구되고 있습니다.

✅토지거래허가제는 1978년 「국토이용관리법」 개정을 통해서 처음 시행되었습니다. 이후 「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」을 근거로 제도적 기반을 다졌습니다. 즉, 이 제도는 일정 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우에는 사전에 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다.

✅김광수(2018)는 이 제도의 철학이 토지공개념에 있으며, 토지를 단순한 재산이 아닌 공공자원으로 간주하는 사회적 합의가 바탕이 되어야 한다고 주장합니다. 김무열(2016)은 사법상 계약 자유를 제한하지만, 공공경제의 질서 유지와 조세 정의 실현에 부합한다고 주장한 바 있습니다. 즉, 개인의 사유재산에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 공간적 맥락에서 정책을 수립하는 정책 입안자들의 입장에서는 국토의 관리, 부동산 정책에서의 효율·형평·안정 등 측면에서는 필요한 제도입니다.

2. 토지거래허가제도의 구조와 절차

✅토지거래허가구역은 일반적으로 부동산 가치(가격 등) 상승 가능성이 크거나 대규모 개발이 예정된 지역에 지정됩니다. 허가 대상 면적은 주거지역 180㎡ 이상, 상업지역 200㎡ 이상 등이 일반적이지만, 2008년 개정을 통해서 기준이 10~300% 조성 가능하게 되어, 현실에 따라 더 정밀한 적용도 가능하게 되었습니다.

✅거래는 사전 허가를 받아야 유효합니다. 매수인이 실수요 여부와 이용 계획을 제출해야 허가가 이루어집니다. 하지만 노한장(2019)은 현실에선 거래 계약이 먼저 체결된 뒤 허가를 신청하는 경우가 대부분이며, 이는 법적 구조와 실무 관행의 괴리가 존재한다고 지적한 바 있습니다. 최근 김성배(2024)는 AI 기술을 접목해 실수요 판별, 거래 유형 분류, 예측 기반 허가 판정이 가능해질 것이고, 이는 미래형 행정 시스템으로 변화해야 할 당위성을 주장하였습니다.

3. 실제 정책 적용 사례와 효과

✅토지거래허가제는 수차례 실제 정책에 반영되어 투기 억제와 가격 안정에 기여해 왔습니다.

#사례 1. 2020년 6.17. 대책에서 강남구 대치동·청담동·삼성동·참실동 등 주요 고가 주거지를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이후 2022년에는 허가 대상 면적을 대폭 축소해, 대지지분이 6㎡만 넘어도 허가가 필요하도록 강화한 바 있습니다.

#사례 2. 2025년 2월 서울시는 일부 강남권 토지거래허가구역을 해제한다고 발표한 바 있습니다. 그러나 이후 부동산 가격이 급등하면서 서울 강남 3구와 용산 저역을 토지거래허가구역으로 확대 재지정하였습니다.

✅정책의 실효성 측면에서 단순히 토지거래허가구역을 지정하는 것만이 중요한 것이 아니라 제도를 운용하는 공공 입장에서의 예측 능력 분석과, 시장 반응 분석력 등이 중요할 것으로 보입니다.

✅무분별한 확대가 아닌 고위험 지역에 한정한 정밀 지정이 중요할 것으로 보입니다. 김정배(2024)는 AI 분석 기술을 통해 정책 효과를 높일 수 있다고 주장합니다. 허가 절차, 면제 예외, 형평성 문제 등을 해결하기 위한 입법적 정비가 필요할 것으로 보입니다. 이를 통해서 법적 정합성과 투명성을 확보할 수 있습니다. 마지막으로 양은영(2024)가 강조한 공익을 위한 사익 제한은 정당한 보상과 제도적 명문화가 병행될 때 정당성을 가질 것입니다.

4. 마무리하며,

✅토지거래허가제도는 사유재산 보호와 공공의 목적 사이에 정책의 실효성과 형평성이 요구됩니다. 부동산 시장 질서 유지, 도시계획 보호, 주거 안정 기여 등 다층적 기능을 수행하는 정책 수단입니다. 하지만 제도의 실효성을 위해서는 예측 가능성, 데이터 기반 해정, 국민 수용성이 모두 충족되어야 할 것입니다. 이 제도가 더 이상 ‘억제 중심 규제’가 아닌 ‘공공성과 사익의 균형을 지향하는 지능형 제도’로 운용되었으면 합니다.

 

참고문헌

 

김성배, 2024, “토지공법과 인공지능”, 토지공법연구, 제107집, pp.1-22.

양은영, 2024, “국가유산 체제로의 개편에 따른 제·개정 법률의 검토”, 제107집, pp.297-328.

서희승·염철승, 2021, “토지거래허가제도의 실효성 제고를 위한 법제 개선 방안”, 제51집, pp.227-254.

노한장, 2019, “토지거래허가제의 문제점과 입법적 개선방안 연구 : 제도 운영상 문제를 중심으로”, 제64집, pp.95-123.

김광수, 2018, “헌법 개정과 토지공개념”, 토지법학, 제34권, 제1호, pp.29-58.

이우도·이진수·김성갑, 2017, “토지거래허가제도의 폐지에 관한 연구”, 법학농촌, 제37권, 제2호, pp.239-266.

김무열, 2016, “토지거래허가제도와 조세제도의 쟁점”, 토지공법연구, 제76집, pp.109-129.